PACT Bouches-du-Rhône

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Page mise en ligne le jeudi 24 novembre 2011 à 9:44 par Vincent Collin

Réhabiliter mon patrimoine dégradé grâce au bail à réhabilitation / bail emphytéotique

Avec ce type de mécanismes, le PACT 13 se substitue au propriétaire pendant la durée du bail. Dans un premier temps, nous élaborons le projet architectural de réhabilitation, puis finançons les travaux nécessaires à la remise sur le marché, bien sûr, nous assumons par la suite la gestion sociale et patrimoniale du bien (charges, frais d’entretien, risques locatifs, taxes foncières, qui incombent au propriétaire). En fin de bail, la collectivité ou institution propriétaire initiale du bien récupère l’entière possession du ou des logements réhabilités.

Objectifs

  • Permettre à une collectivité ou institution de réhabiliter à moindre coût son patrimoine
  • Avoir un regard sur les attributions et par conséquent répondre aux problématiques locales liées au logement
  • Réaliser des opérations de logements sociaux bien insérées dans les quartiers anciens et favoriser ainsi la mixité sociale
  • Avoir un effet de synergie sur la requalification des centres anciens
  • Ne pas se dessaisir complètement de son patrimoine : à la fin du bail les logements redeviennent propriété de la collectivité ou de l’institution (la durée moyenne du bail est de 25 ans)
  • Développer une offre sociale adaptée (comptabilisée SRU)

Rôle du PACT 13

Conformément à sa mission de production de logements à loyers maîtrisés, il s’agit pour le PACT 13 de donner un statut de logement social à un patrimoine vacant et souvent dégradé.
Pour cela le PACT 13 a la capacité de mobiliser un large partenariat financier :

«70 logements en Bail à réhabilitation avec la Ville de Martigues
16 logements en Bail à réhabilitation avec la Ville d’Orgon
2 logements en Bail emphytéotique avec la Ville de Saint-Andiol
3 logements en Bail à réhabilitation avec l’Assistance Publique Hôpitaux de Marseille
– Globalement nous gérons plus de 700 logements d’insertion »

  • Subventions de l’ANAH
  • Primes « vacance » le cas échéant
  • Subventions du Conseil Général et Régional
  • Subventions de la Fondation Abbé Pierre
  • Prêts CIL
  • Prêts bancaires

Généralement, ce type d’opérations ne peut voir le jour sans l’appui financier de la collectivité concernée pour atteindre l’équilibre de l’opération.

Démarche opérationnelle du PACT 13

Le PACT 13 réalise, dans un premier temps, une étude logement par logement, de la faisabilité technique et financière du projet, afin d’élaborer le montage de l’opération et d’en assurer l’équilibre.

Le PACT 13 effectue les tâches suivantes :

Visites des immeubles

Cette visite technique a pour but d’apprécier les caractéristiques physiques des immeubles : les surfaces habitables, la nature des travaux à effectuer et donc la définition d’un programme de travaux.

Projet d’aménagement

A partir des relevés effectués lors des visites techniques, l’architecte du PACT 13 établit un plan avant travaux en mentionnant les surfaces habitables puis un projet d’aménagement des logements (calcul des surfaces et loyers afférents, adéquation logements et familles à reloger). En fonction des possibilités il pourra proposer des regroupements de logements.

Descriptif des travaux et évaluation des coûts

A partir des projets d’aménagement et du Cahier de Charges des travaux, préalablement validé par le propriétaire initial, l’architecte du PACT 13 établit un chiffrage détaillé des travaux par poste.

Elaboration des montages financiers et de l’équilibre d’opération

Le monteur d’opération réalise les plans de financements en recherchant les montages les plus pertinents et recherche entre autre des co-financeurs avec participation éventuelle de la municipalité (subvention d’équilibre).

Attribution des logements

  • Une commission d’attribution représentant les différents financeurs est mise en place
  • S’il le désire, le propriétaire initial est consulté dans la phase d’attribution des logements
  • Dans le cas d’un bail à réhabilitation signé avec une commune, une liste des ménages à reloger avec leurs caractéristiques est établie avec le service logement de la commune. Le rôle de la commune est déterminant dans l’attribution à condition que les niveaux de ressources des ménages soient compatibles avec les types de subventions mobilisées.

Gestion des logements

Le PACT 13 assure la gestion du bien pendant la durée du bail et en assume toutes les charges et risques locatifs : gestion, entretien des logements, assurances (Propriétaire Non Occupant), remboursement d’emprunts, impôts fonciers, impayés, vacance, contentieux…

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Magali Adjiman

Magali Adjiman

Responsable du service Maîtrise d'ouvrage

04.91.11.18.31

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